一如往常，王樺晨起在村里的廣場鍛煉身體。11月底，北京下著小雪，69歲的她仍可以跑完7公里。村民碰到她，玩笑地打招呼，“怎么還沒搬走？”她中氣十足地回：“我就不走，這是我的房子。”

一月前，她買下的農(nóng)村宅基地遭騰退，她便在舊居不遠(yuǎn)處租住，繼續(xù)待在村里。

2007年，大學(xué)老師王樺以約8萬元的價(jià)格，購得北京房山區(qū)田各莊村的一處農(nóng)村宅基地，并與房主李越簽訂協(xié)議。

18年，李越向法院起訴，要求判決購房合同無效，收回房子。次年，房山區(qū)法院決合同無效，且王樺需騰退房屋。她不服該判決，多次不履行，后遭法院強(qiáng)制執(zhí)行。

李越面對(duì)媒體時(shí)稱，愿意返還8萬元購房款。王樺告訴九派新聞，“物價(jià)上漲，哪有原價(jià)買回的道理？不誠信者不能獲益。”

但談起理想的賠償金額，她一口回絕，“不缺錢，只缺住處。”

王樺走在田各莊村。圖/九派新聞徐鳴

【1】買賣

走在田各莊村街道上，隨處都能看到正在翻蓋的自建房。玻璃窗上、柱子上貼著“自建房兩居室出租”的小廣告。

村莊位于北京市房山區(qū)，距離燕房線地鐵站5km左右。騎車只需十幾分鐘，村口便有公共交通。村民高紅介紹，她的孩子在北京二環(huán)上班，通勤只需地鐵加騎車，每天能回家住。

在這里，每月1300元能租到兩室一廳一廚一衛(wèi)，門口是大庭院，沒有高樓遮擋陽光。高紅說，“在市里，這不起碼得五千。”

王樺買下的宅基地就在該村。她曾在華中地區(qū)一所985高校任教，夏季氣候炎熱，最初買房是想“找個(gè)涼快的地方過暑假”。

2007年，結(jié)束學(xué)校的課程，她到北京看望姐姐王曖。彼時(shí)，王曖在京租房開公司，房東說手上有套一居室，欲29萬賣給她，她正猶豫。王樺說，自己在外面看中一個(gè)小區(qū)的房子，每平方米只要1200元。

王樺看中的，是田各莊村集體土地上蓋的樓房。她本來準(zhǔn)備買樓房，這時(shí)李越問她“平房要不要？”

與村口的樓房不同，祖宅獨(dú)門獨(dú)戶還帶院子，約400平方米，王樺告訴九派新聞，“城里人一看這大院子，肯定喜歡，當(dāng)時(shí)我一眼就看中了。”

看房當(dāng)天，她就打電話給姐姐，說要買下這套平房。姐姐說，見者有份，一人一半。“我當(dāng)時(shí)卡里有18萬現(xiàn)金，馬上就去取了買房錢。”王曖說。

據(jù)王樺提供的書面材料，2007年8月7日，北京市房山區(qū)田各莊村村民委員會(huì)開具收據(jù)，寫道：“今收到王樺交來房屋管理費(fèi)3000元。”且加蓋了印章。相關(guān)判決書確認(rèn)了該事實(shí)。

另一份村委會(huì)出具給城關(guān)供電所的《證明》顯示：茲證明我村村民李某與李越為父子關(guān)系，李某已死亡，房屋由其兒子李越繼承。李越將房屋賣給王樺，請(qǐng)將李某變更為王樺。證明上寫有電表號(hào)與加蓋印章。

九派新聞獲取的相關(guān)判決書顯示，2007年8月8日，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。該協(xié)議書約定，王樺購買李越的宅院內(nèi)房屋4間，支付價(jià)款6萬元，當(dāng)日支付房價(jià)款和其他款項(xiàng)共計(jì)8萬元。

上午看房，下午簽約。還沒來得及出銀行門，在ATM機(jī)前，姐妹倆人就直接把錢轉(zhuǎn)手給李越。這間平房的買賣在一天內(nèi)就完成了。

王樺說，這么迅速，是怕對(duì)方反悔不賣了，“沒想到的是，他十幾年后反悔了。”

涉案宅基地。圖/九派新聞徐鳴

【2】反悔

王樺買下平房后，沒有與賣方再碰面，幾乎再無交集。居住十幾年后，2018年的一天，她突然接到電話，對(duì)方說想把房子買回去。

她認(rèn)為自己在田各莊村安居樂業(yè)，住了這么多年，便一口回絕。被拒絕后，對(duì)方向法院提起訴訟。

李越訴稱，經(jīng)詢問得知雙方簽訂的協(xié)議違反法律規(guī)定，故請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

王樺告訴九派新聞，在買房時(shí)，她并非對(duì)可能產(chǎn)生的糾紛毫無意識(shí)。她強(qiáng)調(diào)，買房時(shí)李越說他是居民，不是村民，“不然我不會(huì)買他的房子。通州宋莊畫家村案發(fā)生后，我知道不能買農(nóng)民的房子。”

（記者注：2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價(jià)格購得通州宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署協(xié)議。2006年10月，房屋升值，馬海濤起訴李玉蘭，要求撤銷合同，收回房子。次年，通州法院宋莊法庭一審判決該協(xié)議無效，馬海濤向李玉蘭支付9.4萬余元房屋補(bǔ)償，李玉蘭騰退房屋。市二中院終審維持原判，但指出李玉蘭可就信賴?yán)鎿p失另行主張賠償。）

不僅如此，王樺稱，她特意在合同簽訂兩年后（即2009年）才動(dòng)工加建五間房屋。她在手機(jī)里翻看上百條法律條文，翻出其中一條佐證她的行為，上面寫道：“《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條，違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。”

2019年，法院審理后判決，兩人簽訂的房屋買賣合同無效。

法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)屬無效。農(nóng)村房屋的買賣必然涉及對(duì)該房屋所在宅基地使用權(quán)的處分，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份關(guān)系相聯(lián)系。王樺并非本案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不應(yīng)享有該村宅基地的使用權(quán)。其作為城市居民，不得購買農(nóng)村宅基地上房屋，沒有購買資質(zhì)。

北京市房山區(qū)法院執(zhí)行局崔法官接受采訪時(shí)表示，第一份判決書判的是房屋買賣合同無效。第二份判決書判的是返還并騰退宅基地及房屋。

據(jù)《法治進(jìn)行時(shí)》，李越接受采訪時(shí)稱，賣房是因當(dāng)年父親患癌，經(jīng)濟(jì)困難。“她來田各莊村買房，一說，一拍即合。”

協(xié)議簽訂11年后。李越稱，母親對(duì)老房有情結(jié)，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了。”他談到，當(dāng)時(shí)條件稍微好點(diǎn)，便跟王樺協(xié)商，但她一直不同意。

李越面對(duì)媒體時(shí)表示，愿意返還購房款八萬元。

九派新聞?dòng)浾咦咴L該村，說起此案，幾乎人人皆知，村民各有說法。

有村民直白地說：“我覺得李越?jīng)]理，早干嗎去了，人家都花錢裝修住了那么久。”也有村民認(rèn)為，“從法律上講，買賣手續(xù)不全，（被要回去）那也沒辦法。”

【3】騰退

在田各莊村，賣宅基地又反悔并非孤例。村民高紅稱，當(dāng)年，村里集體土地上建了樓房，“挺多村民賣掉小院，去買樓房，后來又想買回來。”資料顯示，樓房為田各莊小區(qū)，又名為福金苑，共五棟，建于2006年。

田各莊小區(qū)。圖/九派新聞徐鳴

九派新聞走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)貼著賣房與求購房屋的廣告，均價(jià)8000左右一平方米。

售賣與求購廣告。圖/九派新聞徐鳴

高紅介紹，當(dāng)年有的是6萬多賣，30多萬買回，都是互相協(xié)商價(jià)格，“現(xiàn)在估計(jì)得六七十萬才能買回來。”

其還稱，賣給本村人，就買不回來，“人家在村大隊(duì)一過戶，就不是你的了。”“如果賣給外地的，可能就可以買回來。”

王樺也持有同樣說法，她說，對(duì)方賣房的原因并非父親患癌，而是為了改善住房條件。當(dāng)時(shí)，北京的農(nóng)村還沒有實(shí)行‘煤改電’，冬天，村民需要運(yùn)煤取暖，“有些人覺得不方便，嫌臟”。村里蓋樓房后，部分村民將宅基地賣掉，去置換樓房。

她還表示，李越的姐姐也同樣賣了宅基地，不過是賣給了同村人。也有村民告訴她，自己弟媳的房子當(dāng)年1.9萬元賣出，后來協(xié)商到68萬買回。

對(duì)于上述說法，記者向田各莊村村委會(huì)主任求證，其表示不接受采訪。

資料顯示，對(duì)于返還問題，實(shí)踐中，有的地區(qū)考慮出賣人因土地增值所獲利益，以及房屋價(jià)值變動(dòng),由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償（地上物價(jià)值）,作為對(duì)價(jià)返還，具體數(shù)額可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

上文提到的宋莊畫家案，在一審宣判時(shí)，法官曾指出，買賣雙方都存在過錯(cuò)，應(yīng)按七三開承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。一審法院委托有關(guān)部門對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，涉案房屋宅基地總價(jià)約為26萬元，法院按照這一價(jià)格的70%計(jì)算，確定了18.5萬元的賠償數(shù)額。

最終，畫家李玉蘭騰房，總共獲賠28萬元。此案代理律師曾表示，七三開已是該類案件審判的常見判法。

記者檢索到的另一份案號(hào)為“（2018）京03民終8634號(hào)”的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書顯示，此案中，北京市第三人民法院同樣判決雙方協(xié)議無效。判決書提到，宗某某在出賣房屋后，2017年之前從未主張房屋相關(guān)權(quán)利，現(xiàn)因其他原因違背曾經(jīng)自愿訂立的契約，不認(rèn)可2003年的房屋出售行為，雖目前法律上確認(rèn)房屋買賣合同無效，但宗某某的行為不符合誠實(shí)守信、公平合理原則。

該案法院還認(rèn)為，特別需要指出的是，涉案房屋買賣合同雖然無效，但由于無效后的法律后果尚未處理，且涉案房屋的騰退問題應(yīng)與補(bǔ)償問題同時(shí)解決為宜，涉案房屋并未實(shí)際騰退，應(yīng)由被告王某某繼續(xù)占有使用。原告宗某某在合同無效法律后果處理之前，無權(quán)僅依據(jù)合同無效向王某某或相關(guān)機(jī)關(guān)主張涉案房屋的有關(guān)權(quán)利。

在本案中，一審法院判決王樺騰退返還房屋，損失賠償?shù)葐栴}可另行解決。

對(duì)于判決，王樺不滿。她告訴記者，當(dāng)時(shí)買賣的祖宅到處漏雨，沒法住人。她與姐姐各自投入了十余萬元用于裝修、加建房屋。“現(xiàn)在卻一分錢都得不到，購房款都沒有。”

【4】“不缺錢，只缺住處”

強(qiáng)制騰退后，涉案祖宅如今被一條鐵鏈鎖得牢固，無人居住。房屋被強(qiáng)制執(zhí)行后，王樺租住在距離祖宅百米不到的群租房里。

與上百平方米的舊居不同，她覺得現(xiàn)在的住處逼仄、不便。不到一米寬的過道，擺滿了鞋、快遞箱，昏暗，見不到陽光。沒有廚房，她只能在門口的地上蹲著做飯。“在原來房子里，我還愛做點(diǎn)包子吃，這里都不方便。”

房間里，被搬來的電視機(jī)、熱水壺、衣物散落在各處。王樺最苦惱沒有桌子，“平時(shí)想寫個(gè)訴訟材料都沒有地方寫。”她把洗衣機(jī)當(dāng)桌子，筆記本電腦豎起放在抽屜的夾縫里。

王燁現(xiàn)住所。圖/九派新聞徐鳴

房東告訴九派新聞，租金是李越支付給他，一間每月400元，共兩間，目前已支付半年租金。

王樺透露，在她每天晨練時(shí)，村民告訴她，李越在附近等候她，大概是想與她溝通，但她不予理會(huì)。

談起期望的賠償金額，她一口回絕——“我不提錢。”她念著自己賬戶的收入、退休金，還有在南方和中部城市的其他房產(chǎn)。“我炒股還賺了不少呢。”

她說，“我不缺錢，只缺（合適）住處。”

王樺在群租房。圖/九派新聞徐鳴

她所說的缺住處，指的是北京的住處。她說，十幾年前買北京的房子，是為了“找個(gè)涼快的地方過夏天”。步入老年，她現(xiàn)在直言，是為了北京的醫(yī)療條件，“這里離房山區(qū)的醫(yī)院開車只需5分鐘，加強(qiáng)的核磁共振都能做。”

她摸著自己的甲狀腺，回憶道，“當(dāng)時(shí)我這里要?jiǎng)邮中g(shù)，處理不好很容易甲減（甲狀腺功能減退），要終身服藥，消融術(shù)副作用小，但當(dāng)時(shí)在廣州都很少醫(yī)院能做。我在北京做完手術(shù)當(dāng)天，能自己走回家，甚至晚上睡眠都沒受影響。”

她講起自己的買房故事。2008年，她看新聞提到城鎮(zhèn)化，便立馬到廣東某地買了房。北方天氣轉(zhuǎn)冷，她便到廣東過冬。有時(shí)，退休群的其他老師也開她玩笑，說她各處都有保障。她也自嘲：“你們有子女啊，子女是你們的保障，我沒有子女嘛。”

開始打這個(gè)官司后，她便一步不離地守著宅子，再也沒去南方過冬了。

記者問她，之前想象的退休生活是現(xiàn)在這樣嗎？她說，本來打算在70歲前玩遍全球五大洲，70歲后玩遍國內(nèi)。前幾年，在歐洲游玩102天后，她回到田各莊村，擔(dān)心有人“侵占”房屋，也沒再出去游玩。“明年到70歲，旅行社就不收了，得要家屬陪同，我又沒有家屬。”

但她對(duì)自己健康情況十分自信，“我身體還挺好的，等這個(gè)事結(jié)束，我就一人去澳洲玩，當(dāng)背包客。”

距離強(qiáng)制執(zhí)行已過去近一個(gè)月，王樺每天都會(huì)經(jīng)過那處宅子。隔著圍墻，她指著院子里的柿子樹、杏子樹，說它們每年都長得好，果實(shí)豐碩。她入住后，也種了一棵核桃樹，“好吃得很”。

她還說，住在這里這么多年，除了去年夏天，十幾年來氣候涼爽舒適，“沒有一個(gè)夏天通宵吹過電扇。”

“我要堅(jiān)守在這里。只剩這一處了。”她說得斬釘截鐵。

她談起，自己為了去醫(yī)院更近，在2016年以11.3萬成交了一套昌平的小產(chǎn)權(quán)房，簽的20年租賃合同，去年被拆，同樣一無所獲。

這時(shí)，有人給她介紹買村口的樓房，她抬頭說道：“誰還敢再買小產(chǎn)權(quán)房？”

（文中人物均為化名）